• ניווט מקלדת
  • צבעוניות חד-גוונית
  • צבעוניות הפוך
  • A-A-A
צור קשר:
השאר פרטים
השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם
התקשר עכשיו: 050-827-7982

הליווי המשפטי של תמ"א 38

ככל שהשטחים המיועדים לבניה הולכים ומתמעטים, נעשות רפורמות בחקיקה המעודדות פרויקטים שמטרתם להגדיל את מספר הדירות בכל בניין על מנת לנצל טוב יותר את השטח ולהתאים אותו למגורים של מספר רב יותר של אנשים. זאת הסיבה לכך שבשנים האחרונות הוצאה לפועל של פרויקטים מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38 הפכו מדוברים כל כך. אם יש ברשותכם דירה בבניין המיועד לפינוי בינוי, או עומד בדרישות התמ"א – חשוב שתהיו מיוצגים על ידי עורך דין בפני היזם המתעניין בנכס שלכם. מדוע זה חשוב? על כך במאמר שלפניכם.

קצת רקע

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים או בשנה המוכר יותר תמ"א 38, עברה בשנים האחרונות עדכונים מספר במטרה לעודד את היזמים להוציא כמה שיותר פרויקטים אל הפועל. אחד העדכונים המשמעותיים ביותר (להלן התיקון השני לתמ"א 38) מדבר על האפשרות להכיל את חוקי התמ"א 38 גם במקרים שבהם יש להרוס את הבניין הישן כליל ולבנות במקומו בנין חדש המותאם לסטנדרטים שנקבעו כנגד רעידות אדמה. בנוסף על חוסנו יינתנו לבעלי הנכסים גם תוספות מתקבלות על הדעת כגון מעלית, מחסנים, והיתרי בניה להוסיף לכל דירה מרפסת וממ"ד. תיקון זה זכה לשם: פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 שכן, על תושבי הבניין הישן להתפנות מדירתם לתקופת זמן לא מבוטלת, עד אשר יושלם הפרויקט.

העדכון השלישי והאחרון לחוק התמ"א 38 (להלן- תמ"א 38/3) נועד להרחיב עוד יותר את היתרי הבניה בכך שהוא מתיר ליזם להוסיף עד 2.5 קומות בכל בנין שיקבל היתר במסלול תמ"א 38.

עדכונים אלה ובמיוחד האחרון היבוא להתעוררות ניכרת בקרב היזמים שהריחו אפשרות לרווח נאה על עמלם. אם עד כה היססו היזמים לקחת על עצמם פרויקט מורכב כל כך מחשש שיפסידו כסף, הרי שבעקבות התיקונים – הם יכולים לישון בשקט בידיעה שהרווח שלהם מובטח. לעומת זאת, גם בעלי הדירות בבניינים המיועדים לחיזוק או להריסה ובניה מחדש החלו להתעניין באפשרויות לצאת לדרך, שכן במקום דירתם הקטנה בבניין ישן בדירה מוזנחת, ישנה אפשרות שיקבלו דירה חדשה, מורחבת ומשודרגת בבניין חדש ובשכונה מתחדשת.

ייצוג משפט בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38

ובכן, אם יש ברשותכם דירה בבניין המיועד לפינוי בינוי או לתמ"א 38 כדאי שתהיו מיוצגים נאמנה על ידי עורך דין הבקיא באותיות הקטנות של החוקים, וזאת, על מנת שתוכלו להפיק את המקסימום מהנכס שברשותכם. זאת ועוד, פרויקט נדל"ן מסוג זה הינו פרויקט מורכב מאוד, וכדאי יהיה להבטיח את עצמכם מפני אפשרויות של חריגה מלוחות זמנים מובטחים, או לא עלינו, פשיטת רגל של קבלן שיפוצים או יזם שמחויב לכם.

עורכי הדין מומחים בתחום המקרקעין בכלל, ובשוק התמ"א 38 ופינוי בינוי תמימי דעים באשר להמלצתם לדיירים שלא למהר ולחתום עם היזם המציע להם היתרי בניה גדולים יותר או הטבות מפתות יותר. לפני חתימה עם יזם או עם קבלן יש לוודא את ההגנות העומדות לזכותם של הדיירים במקרה של ליקויים תכנוניים, ביצועיים ומשפטיים.

ניגודי עניינים ורעות חולות אחרות

אמנם נכון: לדיירים וליזם כאחד יש אינטרס משותף בהצלחת הפרויקט. ואולם יש לזכור שבעוד הדיירים מעוניינים לקבל בנין מחוזק, משופר ומודרני ודירה מרווחת יותר, הרי שהיזם מעונין להרוויח כמה שיותר מהפרויקט, ולעיתים הוא ישאף למקסם את הרווח על ידי הוזלת השירותים או החומרים בהם יעשה שימוש במהלך הפרויקט. כיוון שכך, יהיה על הדיירים לעמוד על המשמר או להאציל לבא כוחם את הסמכויות לוודא כי היזם מתחייב על סטנדרט מסוים ואף עומד בו בשלב ההוצאה אל הפועל של הפרויקט.

במידה ויחליטו הדיירים להיות מלווים על ידי עורך דין מומחה בתחומו, רצוי עורך דין הבקי בנושא דיני מקרקעין, הם יוכלו להבטיח כי ההסכם בינם לבין היזם יהיה שקוף ובהיר אשר יגדיר מה מקבל כל צד בהסכם ומתי ואלו בטחונות יערבו לכך שהדיירים לא יינזקו במקרה שהתוכנית משתבשת.

יהיה זה לא אחראי מצד הדיירים לחסוך את הוצאותיו של עורך הדין שייצג אותם, או להסכים לשידוליו של היזם לחסוך להם את ההוצאה וקבל על עצמם את ייצוגו של עורך דין מטעמו. כדאי לזכור כי עו"ד אשר יקבל משכורת מהיזם, ישמור על נאמנות למקור לחמו, ולוודא דווקא לטובת מי שהוא אמור לייצג. על כן מומלץ שעורך הדין שייבחרו הדיירים ימומן על ידם ויהיה נאמן להם ולהם בלבד.